Das sollten Sie beim Kauf von Ferienimmobilien beachten

Sinnvolle und langfristige Investments mit Ferienobjekten

Der Traum von der eigenen Ferienimmobilie – Rund 800.000 der 40 Millionen Haushalte in Deutschland, haben sich diesen Traum bereits erfüllt. Die Ferienimmobilien verteilen sich vor allem auf Deutschland, Spanien, Italien, Österreich oder Frankreich.

In den letzten Jahren hat sich die Welt der Ferienwohnungen stark gewandelt. Interessenten kaufen keine Ferienwohnungen und Ferienhäuser dort, wo sie selbst gerne Urlaub machen möchten, sondern achten beim Kaufen vor allem darauf, ob sich eine Ferienwohnung bzw. ein Ferienhaus in dieser Region gut vermieten lässt. Bevor man solch einen Schritt geht, ist zu überlegen wann sich solch eine Investition lohnt, was für eine Rendite Sie erwarten können und welche Kosten und  Aufwände auf Sie zukommen.

Natürlich können Sie Ihre Ferienimmobilie für die eigenen Zwecke nutzen. Lukrativ ist allerdings auch die Vermietung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses an Urlaubsgäste. Bevor Sie sich dafür entscheiden eine Ferienimmobilie zu kaufen, sollten sie einige hilfreiche Tipps beachten.

Ferienhaus kaufen - darauf sollten sie achten

In beliebten Urlaubsregionen lässt es sich besser vermieten

Setzen Sie sich mit beliebten Urlaubsregionen auseinander. Dazu reicht es nicht aus nur zu wissen, welche Länder beliebt sind bei Urlaubern, sondern auch welche Regionen gerne bereist werden und warum. Machen Sie sich Gedanken, was sie Ihren Urlaubsgästen vor Ort bieten können und welche Aktivitätsmöglichkeiten es gibt. Eines der beliebtesten Urlaubsziele der Deutschen ist die Ostsee, sowie die Nordsee. Es folgen Spanien, Italien und Frankreich.

Sind Sie ein absoluter Naturliebhaber und denken, dass Ihre Gäste die Natur abseits der touristischen Pfade genauso lieben, ist eine Überlegung wert sich eine Ferienwohnung oder eine Ferienhaus dort zu kaufen. Wollen Sie allerdings auf Nummer sich gehen, sollten Sie sich eine Ferienimmobilie in der Nähe beliebter Reiseziele kaufen. Es ist kein Zwang, dass die Ferienimmobilie direkt im Zentrum liegt. Allerdings bietet es sich dann an andere Vorteile anzubieten, wie z.B. einen Pool oder andere Extras.

Es hat sich gezeigt, dass es in der Nebensaison immer beliebter wird, eine städtische Ferienwohnung zu mieten. Urlauber schauen sich gerne für ein paar Tage in der kälteren Jahreszeit eine andere Stadt an. Aber auch hier gilt: das Objekt sollte einen guten Anschluss an die Infrastruktur haben, Einkaufsmöglichkeiten sollten in der unmittelbaren Nähe sein und auch Restaurants, die in der Umgebung liegen, bringen spürbare Vorteile bei der Vermietung der Ferienimmobilie.

Gute Erreichbarkeit

Die Erreichbarkeit ist ein entscheidender Faktor bei der Vermietung einer Ferienwohnung oder eine Ferienhauses. Die Anreise sollte einfach sein. Da viele Urlauber mit dem PKW anreisen, bedeutet dass das es eine gute Anbindung zur nächsten Autobahn geben sollte. Wer als Urlaubsziel das Ausland bevorzugt, sucht neben einer günstigen Ferienwohnung oder Ferienhaus auch nach einem günstigen Flug. Sie sollten sich daher vorher informieren welche Airlines, welche Flughäfen anfliegen. Ihre Ferienimmobilie sollte das nicht zu weit vom Flughafen entfernt sein.

Die passende Ferienimmobilie für die passende Zielgruppe

Bevor Sie die Finanzierung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses auf sich nehmen, sollten Sie wissen welche Zielgruppe sie ansprechen möchten.

Aus Statistiken geht hervor, dass 40% der Ferienurlauber Familien mit Kindern sind oder Paare. Es bieten sich demnach rein vom Objekt Ferienwohnungen und Ferienhäuser in einer Größe zwischen 60 und 80 Quadratmetern, mit mind. zwei Schlafzimmern an. Für Familien mit Kindern ist es außerdem von Vorteil, wenn sie zusätzliche Abstellflächen für einen Kinderwagen haben oder einen Kinderstuhl. Paare hingegen benötigen meist weniger Wohnfläche.

Für Urlauber ist es durchaus attraktiv, wenn sich in der Nähe verschiedene Freizeitangebote befinden. Sie sollten daher überlegen langfristige Kooperationen und Partnerschaften einzugehen. Das könnte z.B. sein, dass Ihre Gäste spezielle Angebote bei einem Gastronom vor Ort bekommen oder Rabatt bei Wellness-Anwendungen.

Die Ausstattung in der Ferienwohnung oder dem Ferienhaus, sollte ebenfalls an Ihre Gäste angepasst sein. Eine praktische und kinderfreundliche Einrichtung, wird den Urlaubern mit Familie sehr entgegenkommen. Da sich die Urlauber in Ihrem Objekt selbst versorgen, ist eine gut ausgestattete Küche besonders wichtig.

Flexibilität bei der Buchungszeit

Möchten Sie selbst Ihre Ferienimmobilie für Urlaubs Zwecke nutzen, so sollten sie jedoch beachten, dass die Monate Juni, Juli, August und September die beliebtesten Reisemonate sind. In diesem Zeitraum sollte der Eigentümer möglichst nicht selbst in seiner Immobilie Urlaub machen. Sein sie flexibel. Nur so können Sie eine möglichst hohe Auslastung erreichen. Sie sollten außerdem damit rechnen, dass einige Urlauber die Ferienimmobilie für mehrere Wochen mieten. Überlegen Sie sich also beispielsweise, ob Sie Rabatte für lange Aufenthalte geben möchten.

Die passende Ferienunterkunft für die passende Zielgruppe

Die Investition in eine Ferienimmobilie

Der Kauf einer Ferienimmobilie bietet nicht nur den Vorteil, dass sie diese selbst nutzen und vermieten können. Auch in Bezug auf die eigene Rentenvorsorge ist ein Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses optimal.

Die Kaufpreise steigen prinzipiell schneller als die Mietpreise. Dies lässt sich damit erklären, dass die Zinsen niedrig sind sich Käufer mehr als Mieter leisten können. Sollten Sie in eine Wohnung zu Vermietung investieren, raten Experten nicht mehr als das 20-Fache der Jahresmiete für die Anlage zu zahlen. Nur so ist es möglich in absehbarer Zeit ein Plus mit Ihrer Investition zu erreichen.

Bei der Kapitalanlage in eine Ferienimmobilie ist es etwas anders. Die Risiken sind hierbei höher, da die Vermietung stets erneut vorgenommen werden muss und höhere Instandhaltungskosten entstehen. Dafür sind jedoch die Gewinne deutlich höher, da höhere Mieten erzielt werden können. Die 20-Fache Faustregel ist jedoch schon mal ein guter Anfang, um eine Immobilie auf die Schnelle zu bewerten.

Kreditaufnahme und Tilgung berechnen

Ferienimmobilie finanzieren

Bei einer Immobilie als Investitionsobjekt bindet man eine hohe Summe an diese Investition. Damit steigt auch das Risiko bei der Finanzierung, da es sich nicht um kleine Beträge handelt. Um sich diesen Traum verwirklichen zu können, müssen die meisten einen Kredit aufnehmen, um die Finanzierung umzusetzen. Dabei fallen Zinsen und Tilgung an, welche in jedem Fall mit berechnet werden müssen.

Um sich die Finanzierung leisten zu können, sollte Ihre Ferienimmobilie vor allem darauf ausgelegt sein an Urlauber zu vermieten. Natürlich heißt das nicht, dass Sie Ihre Ferienunterkunft überhaupt nicht für eigene Zwecke nutzen können. Sie sollten aber immer im Auge behalten, dass Sie Ihre Kosten decken können. Die anfänglichen Ausgaben können Sie steuerlich von Ihren Mieteinnahmen oder anderen Einkünften abziehen.

Der Maklerverband IVD hat dabei berechnet, dass sich eine Finanzierung ein eine Ferienwohnung oder eine Ferienhaus dann lohnt, wenn Sie es schaffen diese 17 Wochen im Jahr zu vermieten. Sie decken damit die Kosten für die Kreditaufnahme, die Tilgung und den Unterhalt der Wohnung.

Die generelle Chance für einen Kredit ist höher, wenn die Abhängigkeit von den Mieteinnahmen gering ist. Das bedeutet, dass sie als Käufer nicht auf eine Vermietung angewiesen sein sollten, um die monatliche Rate des Kredits zahlen zu können. Es sollte auch in buchungsschwächeren Jahren kein Grund zur Sorge sein. Unvorhersehbare Dinge wie das Wetter oder andere externe Faktoren können die Auslastung Ihrer Ferienimmobilie beeinflussen.

Vor dem Kaufen sollten Sie als Käufer also genug Eigenkapital einbringen, über ein hohes Nettoeinkommen verfügen und ausreichend Rücklagen besitzen. Die ist nicht nur wichtig für den Kauf der Immobilie, sondern auch damit sie später anfallenden Kosten bezahlen können.

Finanzierung im Ausland

Eine Finanzierung im Ausland erweist sich also gar nicht so leicht. Die Sprachbarriere als auch die abweichenden rechtlichen Bedingungen stellen eine Herausforderung dar. Es gilt sich also auch hier gut über die rechtlichen Bestimmungen, den lokalen Immobilienmarkt und die Preisentwicklung zu informieren. In Spanien beispielsweise kommen neben dem Kauf auch noch Gebühren hinzu wie eine Eröffnungsgebühr, Gutachtergebühr oder notwendige Zusatzprodukte. Außerdem haben spanische Banken oft höhere Anforderungen an die Bonität des Kreditnehmers. Man sollte sich also vor dem Kaufen gut informieren, welche Anforderungen in welchem Land gelten. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass man bei einem deutschen Bankpartner mehr Transparenz hat, der Darlehensvertrag ist in der eigenen Sprache verfasst und unterscheidet sich nicht wesentlich von anderen Verträgen, die man aus Deutschland kennt.

Der richtige Mietpreis

Den richtigen Mietpreis für Ihre Ferienimmobilie zu finden ist gar nicht so leicht. Ist der Preis zu hoch, wird Ihre Unterkunft nicht gebucht. Ist der Preis zu niedrig, können Sie Ihre laufenden Kosten nicht decken. Eine wesentliche Erleichterung bietet Ihnen hierbei Favorent. Eine optimale Preisgestaltung erfordert fundiertes Know-How. Dafür hat Favorent ein strukturiertes Preiskonzept entwickelt, welches sich an die Marktbedingungen bestmöglich anpasst. Weitere Informationen geben wir Ihnen gerne, wenn Sie uns ansprechen.

Extra Budget für Instandhaltung

Sie als Käufer und Vermieter eine Ferienimmobilie haben die Aufgabe diese stets zu aktualisieren. Jeder neuer Mieter möchte die Ferienwohnung sauber und in gutem Zustand vorfinden. Es lässt sich also empfehlen ein Extra Budget für Anschaffungen, Verschleiß und Instandhaltung anzulegen und diese Kosten von Anfang an mit einzuberechnen.

Gerne können Sie auch Favorent kontaktieren, um besser einschätzen zu können mit welchen Kosten sie rechnen müssen und welche Wartungen beispielsweise am häufigsten anfallen.

Anfallende Nebenkosten beim Kauf eine Ferienimmobilie

Zuzüglich zum eigentlichen Kaufpreis werden Nebenkosten auftauchen. Es ist also unerlässlich diese Kosten vor dem Kaufen mit einzuberechnen. Solche Nebenkosten sind:

  • Grunderwerbssteuer: Auf den Kauf der Immobilie fallen 3-6% Steuern an. Dies variiert von Bundesland zu Bundesland.
  • Notarkosten: Für die Kaufabwicklung benötigen Sie einen Notar. Dieser beglaubigt das Kaufen der Immobilie/den Kaufvertrag und kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch. Sie sollten mit 1,5% des Kaufpreises hierbei rechnen.
  • Gerichtskosten: Diese Kosten fallen an, wenn sie die Immobilie im Grundbuch eintragen lassen. Die Kosten belaufen sich auf ca.0,5% des Kaufwertes.
  • Kosten für ein Gutachten: Bevor Sie eine Ferienimmobilie kaufen und ohne Makler agieren, kann es hilfreich und sinnvoll sein ein Gutachten einzuholen. Die Preise variieren dabei je nach Region, Immobilie und Anbieter.
  • Finanzierungskosten: Bei der Preisberechnung dürfen die anfallenden Kosten (z.B. Versicherungen) nicht fehlen. Da diese von der jeweiligen Situation abhängen, kann man hierbei keine Pauschalisierung vornehmen.
Nebenkosten, Budget, Mietpreis für Ferienimmobilien kalkulieren

Beratung einholen!

Sie haben einen Überblick darüber erhalten was sie alles beachten sollten, bevor sie eine Ferienimmobilie kaufen. Sollten Sie nun in Betracht ziehen in eine Ferienwohnung oder Ferienhaus zu investieren und brauchen eine Beratung zur Finanzierung, so raten wir Ihnen sich eine professionelle Meinung einzuholen. Sie können sich z.B. an ein örtliches Maklerbüro wenden.

Zu allen Fragen rund um den Betrieb, die Vermarktung und Betreuung Ihrer Ferienimmobilie steht Ihnen Favorent gerne zur Verfügung!