Ferienhausvermietung - wie geht es weiter nach dem Corona-Shutdown mit der Vermietung? Was sollten Inhaber jetzt beachten.

(Stand 25. April 2020 - dieser Artikel wird nach Erfordernissen der Entwicklung aktualisiert)

Der Verlauf der Corona-Epidemie ist für die gesamte Wirtschaft, aber auch für die Ferienimmobilienbranche eine große Herausforderung. Zeitweise sind Vermietungen komplett untersagt. Ab Mitte März 2020 bis zunächst zum 04. Mai 2020 sind keine Vermietungen (abgesehen von wenigen, definierten Unterbringungen im beruflichen Kontext der Gäste) möglich. Stornierungen von Reisen in diesem Zeitraum sind kostenfrei durchzuführen.

Um den Schaden durch entgangene Vermietungen in dem bisherigen Verlauf der Saison 2020 zu begrenzen, ergeben sich für Ferienhausbesitzer entsprechende Aufgabenstellungen.

Wir möchten Ihnen verschiedene Szenarien aufzeigen, wie sich die Buchungs- und Nachfragesituation entwickeln kann. Entsprechend dieser jeweiligen Prognosen für den Verlauf der Pandemie geben wir Handlungsempfehlungen und Hinweise für die optimale Gestaltung der restlichen Saison.

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Zusammenfassung

Durch die Analyse des Reiseverhaltens der letzten Jahre, sowie des bisherigen Verlaufs der des Jahres 2020 können Rückschlüsse auf den weiteren Verlauf der Saison gezogen werden. Mit Blick auf die verbleibenden Reisemöglichkeiten kommen wir zu dem Ergebnis, dass das verfügbare Angebot an Übernachtungskontingenten bei Ferienimmobilien im 2., 3. Und 4. Quartal 2020 auf eine besondere Nachfragesituation trifft. Deshalb empfehlen wir bereits jetzt, sich mit den möglichen Szenarien auseinanderzusetzen und die Preise für Übernachtungen entsprechend frühzeitig anzupassenMindestbelegdauern zu erhöhen und die Ferienzeiten umfassend im Blick zu haben. Gehen Sie sorgfältig bei Wünschen nach Umbuchungen vor, vermeiden Sie Last-Minute-Rabatte, passen Sie Stornierungsbedingungen auf das kurzfristige Buchungsverhalten an und betrachten Sie vor allem immer die aktuelle Situation der Freigaben und Sperrungen von Ferienimmobilien für die touristische Unterbringung.

Wir empfehlen, dass Sie jeweils aktuell und unmittelbar die Buchungsparameter auf die geänderten behördlichen Vorgaben ausrichten.

Inhalt des Artikels

Wichtiger Hinweis!Die Corona-Pandemie ist ein katastrophales Ereignis für die Gesellschaft und insbesondere für die betroffenen Infizierten und Angehörigen, aber auch für alle weiteren durch Quarantäne oder wirtschaftliche Einbußen Beeinträchtigten. Das Wichtigste ist, den behördlichen Anweisungen und Empfehlungen Folge zu leisten und alle Möglichkeiten zu nutzen, die Ausbreitung einzudämmen.


Trotzdem kann es richtig sein, Ferienunterkünfte für Gäste zum Zweck der körperlichen und psychologischen Erholung nutzbar zu machen. Wir halten dies für die kontaktärmste Form der Urlaubsverbringung im Gegensatz zur Nutzung von z.B, Hotelanlagen mit Gemeinschaftsverpflegungen. Wir fordern dabei alle Beteiligten auf, sich umfänglich an die behördlichen Vorgaben und Empfehlungen zu halten, um die Gefährdung der Gesellschaft zu minimieren. Wir weisen darauf hin, dass bei Zuwiderhandlungen Strafen von bis zu 5000 Euro verhängt werden können.


Mit unseren Ratschlägen richten wir uns an Inhaber, welche wirtschaftlich stark getroffen sind und möchten verdeutlichen, wie eine Vermietung möglichst wirtschaftlich optimiert und im Sinne der Nachfrage gestaltet werden kann.

Wie ist die aktuelle Entwicklung und Situation in der Vermietung von Ferienimmobilien?

Erstes Quartal 2020: normaler Verlauf der Auslastung im Januar bis Mitte März danach Zurückhaltung

Die Buchungen der ersten Monate 2020 bestanden überwiegend aus mittelfristigen Buchungen, d.h. Buchungen, die 2-4 Monate im Voraus getätigt wurden. Die Auslastung war mit 13% bis 49 % (je nach Region, im ländlichen Bereich geringer) minimal besser als in den letzten Jahren. Im März und April sind die Buchungszahlen durch die Stornierungen jedoch stark eingebrochen.
Die bislang resultierende Auslastung für 2020 setzt sich damit aus einer für diesen Zeitraum normalen Auslastung während der ersten zwei Monate (Januar – Anfang März) und einer stark unterdurchschnittlichen bis sogar fehlenden Auslastung der mindestens zwei folgenden Monate (ab Mitte März) zusammen. Resultierend daraus liegt die derzeitige Auslastung bei durchschnittlich 9,1 bis 34,3 Tagen.
Sondervermietungen, wie für beruflich untergebrachte Mitarbeiter und Arbeitskräfte werden hier nicht berücksichtigt, da es sich dabei nicht um vergleichbare Vermietungen handelt.
Das fehlende Ostergeschäft, welches durch eine hohe Relevanz für Familien und damit gute Saisonkonditionen geprägt ist, beeinflusst die Bilanz der Vermietung des ersten Halbjahres deutlich. Allein in diesem Zeitraum fehlen hier im Schnitt 11 bis 16 Tage für die Vermietung.

Die anschließende Situation kann, je nach Verlauf, sehr unterschiedlich ausfallen. Entweder wird der Beherbergungsbetrieb kurzfristig wieder ermöglicht (evtl. unter Auflagen) oder die Beeinträchtigung der Vermietung hält bis Ende Juli an. Diese Variante ist allerdings als weniger wahrscheinliche anzusehen.

Buchungen für März/April wurden storniert und nicht umgebucht

Die Umbuchungen, insbesondere aus den Zeiträumen März/April 2020 waren recht verhalten. Insbesondere deshalb, weil nicht absehbar war, wann ein regulärer Buchungsverlauf von Ferienunterkünften wieder möglich ist. Generell besteht bei den Gästen eine Verunsicherung, ob jeweils alle Kosten erstattet oder angerechnet werden.
Bei den meisten Absagen, auch die aufgrund von behördlichen Beschränkungen, wurden daher, wenn kostenfrei möglich, Stornierungen vorgenommen.
Wir raten prinzipiell in der jetzigen Situation nicht unbedingt dazu, den Gästen Umbuchungen zu empfehlen, da aufgrund der unklaren zukünftigen Lage gar nicht gesichert ein buchbarer Zeitraum genannt werden kann. Wiederholte Umbuchungen sind zudem mit Aufwand und Ärger für alle Beteiligten verbunden, insbesondere, wenn zu einem späteren Zeitpunkt kostenfreie Stornierungen nicht möglich sind.
Man kann davon ausgehen, dass hier die Gäste eher sinnvolle Stornierungsentscheidungen honorieren und zufrieden sind, wenn die Stornierungen mit möglichst geringer (am besten gar keiner) Kostenbeteiligungen einher gehen. Daher empfehlen wir, sich die Erlaubnis der Kunden einzuholen, sie aktiv zu informieren, wenn Buchungen wieder vorgenommen werden können.
Wie hier im Folgenden noch weiter ausgeführt wird, ist davon auszugehen, dass aufgrund verschiedener Umstände die Nachfragesituation eher dazu führen wird, dass mit signifikanten Preissteigerungen zu rechnen ist, die aber langfristig nicht vorhergesehen werden können. So tritt bei Umbuchungen unter Umständen die ungünstige Situation ein, dass der Gast zu „normalen“ Preisen umgebucht wird, obwohl die Marktsituation, insbesondere in den ersten Monaten nach Vermietungs-Freigabe der Ferienimmobilien, weitaus höhere Preise ermöglicht.

nur wenig Urlaub wurde in den ersten Monaten ausgeübt, die Gäste sind weiterhin sehr buchungszurückhaltend

Anfang des Jahres, als noch nicht absehbar war, dass sich eine weltweite Corona Epidemie entwickeln wird, ergab sich ein normales Bild der Gästebuchungen für innerdeutsche Ferienimmobilien für 2020. Der Trend zu innerdeutschen Reisen, der sich seit einigen Jahren leicht positiv zeigt, war auch hier sichtbar.
Mit aufkommender Unsicherheit wurden die Buchungen ab Februar vorsichtiger und ab März setzte eine Stornierungswelle sowie ein starker Buchungsrückgang ein.
Mit dem Verbot der touristischen Nutzung von Ferienimmobilien im Inland und dem Anstieg der Berichterstattung in den Medien kam die Buchungsbereitschaft der Gäste verständlicherweise fast vollständig zum Erliegen.
Bis Mitte März entfielen in Deutschland auf Urlaubs- und Ferientage im Schnitt (abhängig vom Bundesland) 13,6 Ferien- und Feiertage. Dieser Zeitraum liegt generell nicht im Hauptfokus der innerdeutschen Urlaubsbuchungen, so dass hier noch keine signifikanten Urlaubstätigkeiten innerhalb Deutschlands stattfanden.
Damit haben innerdeutsche Reisende ihre Urlaubstage für 2020 bislang noch nicht nennenswert genutzt.
Da die Reiseproblematik nicht nur auf Deutschland beschränkt ist, sondern auch Europa- und Fernreisen betroffen sind, ist die Urlaubsinanspruchnahme ab diesem Zeitpunkt für Reisende nicht mehr kalkulierbar.
Aufgrund der Verunsicherung über den weiteren Verlauf, der Sperrung des internationalen touristischen Reiseverkehrs und der allgemeinen Beschränkungen, konnten Urlauber auch nicht auf andere Angebote ausweichen.

Wir versuchen aufgrund von Daten der zurückliegenden Saison, der aktuellen Situation der Bewohner verschiedene Szenarien sinnvoll darzustellen, um entsprechend daraus für Inhaber von Ferienimmobilien geeignete Strategien für die weitere Positionierung am Markt in den nächsten Zeitabschnitten abzuleiten.

Im Folgenden geben wir kurz einen Rückblick auf die vergangene Saison, als Grundlage für die Prognosen der zukünftigen Entwicklung.

Das Reiseverhalten deutscher Touristen 2019: ein beständiger Anteil bei kurzen und mittleren Reisen findet im Inland statt

Reiseverhalten

Schon in den letzten Jahren haben sich Deutsche Reisende zu einem großen Anteil für innerdeutsche Reisen entschieden (siehe Zahlen für 2019). Der Trend zu lokalen, inländischen Reisen wird sich verstärken, da hier keine Kontaktierung von Menschenmassen durch die Reisetätigkeit, wie Flughäfen, Transportmittel usw., auftritt.
Mit einer Reisewahl von 34 % innerdeutschen Zielen waren die Ferienunterkünfte 2019 in Deutschland (im Vergleich zu den Vorjahren) bereits sehr gut ausgelastet, was sich in einer positiven Preisentwicklung für Ferienunterkunftsanbieter in Deutschland wiederspiegelte.
Es ist davon auszugehen, dass sich bei einer Konzentration auf Ziele innerhalb Deutschlands, eine sehr starke Nachfrage entwickeln wird, die auch über die Saison hinaus Bestand haben wird.

Reiseziele deutsche Bevölkerung 2019
  • Deutschland
  • Europa
  • Asien - Fernost
  • Nordamerika
  • Mittelamerika / Karibik
  • Asien
  • Nordafrika

Aufenthaltsdauer Haupturlaub

Die Länge des Jahres-Haupturlaubs differiert von dem Reiseziel. So ist der durchschnittliche Urlaub einer Fernreise meist deutlich länger als einer Inlandsreise.

Wenn die Urlauber sich allerdings aktuell auf inländische Reisen konzentrieren, ist davon auszugehen, dass sich diese Reisen entsprechend verlängern. Der hauptsächliche Jahresurlaub wird dann im Inland verbracht.

Dies gilt über alle Alters- und Familienkonstellationen hinweg. Bei Familien mit schulpflichtigen Kindern wird die Reisedauer von den Ferien entsprechend beeinflusst. Hier sind keine beliebigen Reisedauern möglich, die Ferienzeiten werden aber wahrscheinlich maximal ausgereizt werden.
Auch diese angestrebten verlängerten Aufenthalte sollten sich in der Buchungs- und Belegungsplanung von Ferienhausinhabern, insbesondere hinsichtlich der zu erwartenden Zielgruppe, wiederspiegeln. In der Zusammenfassung werden wir auch darauf noch einmal eingehen.

Dauer der Reise nach Lebensphase 2019

Junge Erwachsene 15.4Tage
Familien 12.8Tage
Paare 11.6Tage
Singles 10.3Tage
Jungsenioren 12.2Tage
Ruheständler 13.5Tage
9.1
Reisedauer Inland
12.7
Reisedauer Europa
17.4
Reisedauer Fernreisen
12.3
Reisedauer Durchschnitt alle Reisen

Tagesausgaben nach Reiseziel 2019

Tagesausgaben im Urlaub (beinhalten alle Kosten inkl. Übernachtung vor Ort, pro Person), sind in den letzten 10 Jahren um 20 – 25 % gestiegen.
Deutsche Urlauber konnten 2019 mit 85 Euro/ pro Person je Tag am günstigsten Urlaub verbringen. Damit gehört Deutschland im Vergleich zu den günstigen Reisezielen. Das fällt vor allem ins Gewicht, wenn das Budget für Reisen begrenzt ist.
Insgesamt kann man davon ausgehen, dass Urlauber, die ursprünglich geplant hatten, außerhalb von DE zu verreisen (Europareisen: 48 % der Urlauber, 5 – 23 % höhere Ausgaben als in DE; Fernreisen: 18 % aller Urlauber, 17 – 47 % höhere Ausgaben als in DE) bereit sind, mehr als 85 Euro/pro Person je Tag auszugeben. Schon die zusätzliche Nachfrage von diesem zahlungsbereiten Klientel wird dafür sorgen, dass sich die Preisobergrenze für Übernachtungen erhöhen wird.

Beispiele für durchschnittliche Tagesausgaben pro Person nach Region 2019

Inland-Urlaub 85Euro
Italien-Urlaub 99Euro
Spanien 100Euro
Griechenland 103Euro
Skandinavien-Urlaub 105Euro
Fernreisen 125Euro

Prognosen: zeitliche Szenarien für die Einschätzung des weiteren Verlaufs der Vermietung von Ferienhäusern im Zuge der Corona-Epedemie

Nach aktuellem Stand, entwickelt sich die Zahl der infizierten Personen aufgrund der Corona-Pandemie 2020 in Deutschland weiterhin exponentiell, auch wenn der Zeitraum der Verdopplung der Infektionen sich deutlich verlängert.
Das bedeutet jedoch trotzdem, dass sich die Anzahl der Infizierten Personen insgesamt erhöht, damit also die Ansteckung nach wie vor gegeben ist. Demzufolge ist eine Rücknahme der beschränkenden Maßnahmen durch die Behörden nicht zeitlich zu prognostizieren. Da aber eine Aufrechterhaltung von ausbreitungsverhindernden Maßnahmen die Wirtschaftssysteme und weitere gesellschaftliche Gefüge stark beeinträchtigt, werden sich die Behörden zu einem Vorgehen entschließen, welche sowohl die Ansteckungen – und damit die Belastungen des Gesundheitssystems, als auch den wirtschaftlichen Schaden gleichermaßen berücksichtigt. Es ist also davon auszugehen, dass ein Mittelweg gesucht wird, welcher verschiedene Aspekte berücksichtigt. Inwieweit allerdings eine der zeitlichen Szenarien wahrscheinlicher ist, ist aus heutiger Sicht nicht seriös zu bestimmen. Wir wollen demzufolge keine Einschätzung zum weiteren Verlauf abgeben, allerdings hinsichtlich unterschiedlicher zeitlicher Annahmen aufzeigen, welche rein rechnerischen Marktbewegungen damit verbunden sein dürften. Allein aus diesen Überlegungen sind dann mögliche Handlungsempfehlungen ableitbar.

amtliche Angaben zum bisherigen Verlaufs der Corona-Infektionen in Deutschland 2020

Infizierte am 29.02.2020 68 Personen
Infizierte am 07.03.2020 797 Personen
Infizierte am 14.03.2020 4587 Personen
Infizierte am 21.03.2020 22366 Personen
Infizierte am 28.03.2020 54268 Personen
Infizierte am 04.04.2020 95614 Personen
Infizierte am 11.04.2020 124288 Personen
Infizierte am 18.04.2020 143160 Personen
Infizierte am 18.04.2020 156126 Personen

Welche Einflussgrößen auf die Buchungsentscheidungen für die restliche Saison 2020 sind zu betrachten?

Urlaubsanspruch der Reisenden

Der Urlaubsanspruch der Reisenden ist in der Regel durch Quarantäne und Betriebsstillegungen aufrechterhalten. In manchen Unternehmen gibt es Vereinbarungen, dass gewisse Urlaubsansprüche in Übereinkunft mit den Arbeitnehmern für das restliche Jahr reduziert werden. Rechtlich gesehen, ist ein Urlaubszwang der Mitarbeiter allerdings nicht möglich. Eingereichter Urlaub, welcher in Zeiträume der Ausgangssperre fällt, muss der Arbeitgeber nicht auf Zeiträume verschieben lassen, in denen eine Urlaubsinanspruchnahme hinsichtlich der Möglichkeit der freien Reisebewegung möglich ist. Siehe hierzu auch ein entsprechender Artikel von der Arbeitsrechtlerin Aziza Yakhloufi.

Das bedeutet, dass für viele, die Urlaube noch nicht gebucht haben, ein Urlaubsanspruch für die Saison 2020 bestehen bleibt. Urlaube, die im späteren Zeitraum 2020 geplant wurden, aber nicht in der Art und dem Ort, wie geplant ausgeführt werden können, werden trotzdem in anderer Form in Anspruch genommen werden.

Arten von Reisende und deren Verhalten

Wir unterscheiden zunächst nach innerdeutschen Reisenden und ausländischen Touristen – diese können mindestens in der Saison 2020 komplett aus der Betrachtung gelassen werden, da bei allen Bevölkerungen ein Reiseverhalten über Landesgrenzen hinweg kaum zu betrachten sein wird. Wer also ausländische Reisende bislang als Zielgruppe adressiert hat, sollte sich zu innerdeutschen Touristen orientieren.

Obwohl vor allem bei älteren Reisenden eine Unterbringung in separaten Ferienhäusern durch die mögliche Kontaktminimierung mit anderen Reisenden präferiert werden wird, werden ältere Reisende bei Buchungen eher vorsichtig agieren. Die Entfernung von bekannten medizinischen Einrichtungen kann sich buchungshemmend auswirken.
Trotzdem kann ein Effekt sein, dass sich gefährdete Personengruppen in eher ländliche, abgeschiedene Ferienobjekte einmieten, um z.B. Ansteckungswahrscheinlichkeiten in Ballungszentren zu umgehen.
Generell werden sich Familien (insbesondere wenn Sie lange Zeit auf das häusliche Umfeld festgelegt waren) nach einem Tapetenwechsel sehnen und auch Abstriche bei Ausstattung und Qualitätsklasse der Ferienimmobilie hinnehmen. Ferienobjekte mit Außenbereich, insbesondere Ferienhäuser, werden bevorzugt werden.

Verbleibende Ferien im Jahr 2020

Die Ferien, welche für Familien mit Kindern für Urlaube relevant werden, sind ein wichtiges Kriterium, um die Urlaubsplanung 2020 zu terminieren. Bislang konnten (je nach Bundesland) nur die Winter- oder Frühjahrsferien bei Familien mit schulpflichtigen Kindern genutzt werden. Dies sind aber in der Regel nicht ausgeprägte Ferienhaus-Zeiträume. Ob die relevanten Ferienzeiträume, insbesondere in den hauptsaisonalen Sommermonaten, genutzt werden können, hängt auch von der weiteren Freigabe von Ferienimmobilien ab.
Grundsätzlich kommen für die Sommermonate (sollten sie für Ferienhausnutzungen erlaubt werden) mehrere Faktoren zusammen: innerdeutsche Hauptreisezeit, Ferien in den meisten Bundesländern und am nächsten gelegene Zeiträume nach Freigabe durch die Behörden.
Auf jeden Fall werden auch die Ferienzeiträume im restlichen Jahresverlauf eine noch größere Rolle spielen, als in allen vorherigen Jahren. Sollten die Sommerzeiträume buchbar sein, werden diese, schnell ausgebucht sein und eine Buchung der restlichen Ferienzeiträume wird unmittelbar einsetzen. Dies dürfte dann auch mit Preisen ausgehend von Hauptsaisons erfolgen.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass bislang außerdem nicht sicher davon ausgegangen werden kann, dass die regulären Ferienzeiten in den einzelnen Bundesländern Bestand haben werden. Unter Umständen ist, je nach Entwicklung der Situation, auch eine Verschiebung von Ferienzeiträumen möglich.

verfügbares Reisebudget 2020

Das verfügbare Reisebudget wird durch die laufende Situation in vielfältiger Weise beeinflusst. Es ist überhaupt nicht abschätzbar, wie stark der Einfluss der Beeinträchtigung durch die Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation und der Buchungszurückhaltung durch Angst vor künftigen Einbußen, sein wird. Andererseits wird es durch Wegfall teurerer Alternativen auch eine Freisetzung von Planungsbudgets hin zu Ferienhausbuchungen im Inland geben. Grundsätzlich ist die Ferienhausbuchung im Inland eine Art der Urlaubsunterbringung, bei der durch die eigene Gestaltung der Versorgung und Reduzierung von kostenpflichtigen Aktivitäten vor Ort, eine bessere Kostensteuerung als bei anderen Reisearten gegeben ist. Hier kann also auch eine mögliche Einschränkung bei den Nebenkosten zu einer erhöhten Buchungstendenz führen.

Auswahl Reisearten und -ziele 2020

Die Auswahl der Reisemöglichkeiten wird in nächster Zukunft davon geprägt sein, wie sicher, verfügbar und kostenintensiv sich die einzelnen Reisemöglichkeiten darstellen.

Es ist davon auszugehen, dass die Mehrzahl der Urlauber Reisevarianten bevorzugen wird, welche mit möglichst wenig Massenkontakt zu realisieren und zu erreichen sein werden.

So werden sicherlich Reisen, welche mit einem großen Aufwand und Menschenkontakt bei An- und Abreise und beim Aufenthalt verbunden sind, eher gemieden werden. Entsprechend ist die Wahl von Kreuzfahrtreisen, Fernreisen oder Aufenthalten mit hohem Kontaktpotential (Massenverpflegung in Hotels) höchstwahrscheinlich stark rückgängig.

Das Urlauberpotential, welches solche Reisearten aktuell in Erwägung gezogen hat, wird sich daher auf Urlaube in innerdeutschen Bereichen in Ferienimmobilien orientieren. Da über 60% der Urlauber sich daher, mindestens in der Saison 2020, dieser innerdeutschen Urlaubsart widmen wird, ist hier von einer extremen Zunahme der Nachfrage auszugehen.

klimatische und saisonale Einflüsse bei der Reisewahl

Generell sind deutsche Urlauber eher auf Reiseziele fokussiert, die in klimatisch wärmeren Zeiträumen und Bereichen angesiedelt sind. Deshalb wird im Winter, abgesehen von Wintersporturlauben, eher in wärmere klimatische Gegenden gereist, in den warmen Sommermonaten steigt die Buchungsintensität in deutschen Destinationen.
Innerdeutsch sind Reisen in warmen Jahreszeiten oft mit Aktivitäten im Freien sowie in Wassernähe verbunden. Finden Urlaube in familiärem Kontext mit Kindern statt, ist eine Nähe zu Küsten oder Naherholungsgebieten noch beliebter.
Je nach Verlauf der Freigabe der Vermietung von Ferienimmobilien in Deutschland werden Familien mit Kindern also versuchen, die Reisen zeitlich so zu gestalten, dass Aufenthalte im Freien, tendenziell am Wasser ermöglicht werden. Wenn die Familien an Ferienzeiten gebunden sind, ist die Festlegung dieser Zeiträume zusätzlich den schulfreien Zeiträumen unterworfen. Hier wird eine starke Nachfrage nach örtlich und zeitlich passenden Unterkunftsbuchungen erfolgen.
Urlauber, die nicht an Ferienzeiten gebunden sind, werden aufgrund der Verknappung und entsprechender Preisentwicklung, die Zeiträume außerhalb der Ferien, aber trotzdem mit warmen klimatischen Bedingungen in Deutschland bevorzugen.

Wie ist die künftige Entwicklung in der Vermietung von Ferienimmobilien 2020?

Vier Szenarien, die unterschiedliche Möglichkeiten zur Handlung beschreiben.

Die hier aufgezeigten Szenarien sind zum jetzigen Zeitpunkt hinsichtlich der Eintrittswahrscheinlichkeit nicht abschätzbar. Möglicherweise wird keines der aufgezeigten Modelle eintreten. Trotzdem erlaubt es einen möglichen Ausblick mit jeweils entsprechend resultierenden Handlungsempfehlungen. Eine genauere Abschätzung der tatsächlich eintretenden zeitlichen Verläufe lässt sich zu einem späteren Zeitpunkt besser festlegen. Allerdings empfiehlt es sich, bereits frühzeitig die richtigen Weichen zu stellen und die jeweiligen Rahmenparameter für die Vermietung jeweils den sich ergebenden Situationen anzupassen. Deshalb veröffentlichen wir auch jetzt schon entsprechende Mustermodelle.
Wir werden versuchen, die aktuellen Entwicklungen in diese Betrachtung einfließen zu lassen.
Unter Umständen ergeben sich auch für unterschiedliche Regionen verschiedene zeitliche Freigaben. Die daraus resultierenden Berücksichtigungen aller Gastbuchungsvorgänge, die auch von den Anreiseentfernungen abhängig sind, gestalten sich jedoch zu differenziert, um sie an dieser Stelle einzeln darstellen zu können.
Sprechen Sie uns gern persönlich an, wir beraten Sie entsprechend gern.

Wir werden versuchen, die aktuellen Entwicklungen in diese Betrachtung einfließen zu lassen.

Unter Umständen ergeben sich auch für unterschiedliche Regionen verschiedene zeitliche Freigaben. Die daraus resultierenden Berücksichtigung aller Gastbuchungsvorgänge, die ja auch von den Anreiseentfernungen abhängig sind, gestaltet sich aber zu differenziert, um das an dieser Stelle einzeln darzustellen.

Sprechen Sie uns gern persönlich an, wir beraten Sie entsprechend gern.

Szenario 1

kurzfristige Vermietbarkeit von Ferienimmobilien ab Mai 2020
Ferienimmobilien dürften ab Mai 2020 wieder touristisch vermietet werden

Szenario 2

mittelfristige Vermietbarkeit von Ferienimmobilien ab Juni 2020
Ferienimmobilien dürften ab Juni 2020 wieder touristisch vermietet werden

Szenario 3

mittelfristige Vermietbarkeit von Ferienimmobilien ab Juli 2020
Ferienimmobilien dürften ab Juli 2020 wieder touristisch vermietet werden

Szenario 4

längerfristige Vermietbarkeit von Ferienimmobilien ab August 2020
Ferienimmobilien dürften ab August 2020 wieder touristisch vermietet werden

Szenario 1 - kurzfristige Vermietbarkeit der Ferienhäuser / Wohnungen

Vermietbarkeit seitens der Behörden ab Mai 2020

Bei der Betrachtungsweise einer Freigabe von Ferienunterkünften ab Mai 2020 wird noch ein Großteil der Saison 2020 für Vermarktung der Ferienimmobilien zur Verfügung stehen. Es stehen noch 67 % der Restjahres und nahezu die gesamte Hauptsaison zur Verfügung.

verfügbare Urlaubs/Ferien/Saisontage

buchbare Tage Jan.-März 2020 (Nebensaison) 75Tage
gesperrte Buchungszeiträume 03-04 2020 45Tage
restlich verbleibender Belegungszeitraum 2020 245Tage
restliche Hochsaison 2020 91Tage
Ferien/Feier- und Brückentage 2020 (davon 63 Ferien) 83Tage

Szenario 2 - mittelfristige Öffnung der Ferienhäuser / Wohnungen

Vermietbarkeit seitens der Behörden ab Juni 2020

Eine Öffnung von Ferienunterkünften für Gäste ab Juni würde eine direkte Verfügbarkeit vor der Hauptsaison bedeuten, die zwar noch umfänglich nutzbar wäre, aber hier durch sehr kurzfristige Buchungen zu belegen wäre.

Es stehen noch 58 % der Jahreskapazität für Übernachtungen zur Verfügung. Die restlichen Ferien-/Feiertage sind schon um 14 % gegenüber dem besten Szenario reduziert.

verfügbare Urlaubs/Ferien/Saisontage

buchbare Tage Jan.-März 2020 (Nebensaison) 75Tage
gesperrte Buchungszeiträume 03-05 2020 76Tage
restlich verbleibender Belegungszeitraum 2020 214Tage
restliche Hochsaison 2020 91Tage
Ferien/Feier- und Brückentage 2020 (davon 61 Ferien) 72Tage

Szenario 3 - mittelfristige Öffnung der Ferienhäuser / Wohnungen

Vermietbarkeit seitens der Behörden ab Juli 2020

Eine Erlaubnis der Ferienunterkünfte ab Juli bedeutet, dass schon wichtige Zeiträume der Hauptsaison nicht mehr für Vermietungen zur Verfügung steht und die restlichen Zeiträume (67 %) im Sommer mit besonders hoher Nachfrage konfrontiert sind.

Es stehen insgesamt nur noch 50 % der Gesamtjahreskapazität an Vermietungstagen zur Verfügung.

Der Anteil der restlichen Zeiträume rund um Ferien-/Feiertage ist um 21 % reduziert gegenüber dem günstigsten Szenario.

verfügbare Urlaubs/Ferien/Saisontage

buchbare Tage Jan.-März 2020 (Nebensaison) 75Tage
gesperrte Buchungszeiträume 03-06 2020 106Tage
restlich verbleibender Belegungszeitraum 2020 184Tage
restliche Hochsaison 2020 61Tage
Ferien/Feier- und Brückentage 2020 (davon 58 Ferien) 66Tage

Szenario 4 - erst lanfristie Öffnung der Ferienhäuser / Wohnungen

Vermietbarkeit seitens der Behörden ab August 2020

Eine Freigabe der Ferienunterkünfte ab August ist – wenn aktuell sehr unwahrscheinlich – auch als sehr ungünstige Variante für Ferienimmobilienbetreiber anzusehen.

Hier wären nur noch 42 % der möglichen Vermietzeiträume 2020 verwertbar, 66 % der Hochsaison wäre nicht nutzbar und nur noch 53 % der restlichen Ferien-/Feiertage.

Aktuell ist nicht davon auszugehen, dass dieses Szenario eintrifft, aber in dem Fall wäre eine extreme Verknappung des Angebotes der Fall. Es würden sicherlich entsprechend sehr starke und kurzfristige Preisbewegungen erfolgen.

verfügbare Urlaubs/Ferien/Saisontage

buchbare Tage Jan.-März 2020 (Nebensaison) 75Tage
gesperrte Buchungszeiträume 03-07 2020 136Tage
restlich verbleibender Belegungszeitraum 2020 154Tage
restliche Hochsaison 2020 31Tage
Ferien/Feier- und Brückentage 2020 (davon 37 Ferien) 44Tage

Modellrechnungen über das Buchungsverhalten - großer Ansturm auf Ferienangebote im Inland in einem kurzen Zeitraum

Die Buchungsintensität ist ein Maß dafür, in welchem Zeitrahmen, wie viele Urlaubssuchende in einem Zeitraum Buchungen vornehmen werden. Wenn Ungewissheit über die Verfügbarkeit und die Beständigkeit, also die verbindliche Buchungsaufrechterhaltung besteht, sind die Nachfrager nicht bereit, vorab zu bezahlende Buchungen durchzuführen. Es besteht die Sorge, ob die Buchungen bei Nichtantritt der Reise, kostenfrei storniert werden können und die Rückzahlung geleisteter Anzahlungen von den Buchungsempfängern geleistet werden können. Es wird also so lange mit den konkreten Buchungen gewartet werden, bis Aufschluss darüber besteht, ob mit hinreichender Wahrscheinlichkeit die Unterkunftsbuchung auch Bestand haben wird. Wenn die amtliche Freigabe erteilt wird, werden allerdings all die Buchungen ausgelöst werden, die zurückgehalten worden sind. Es werden Buchungen erfolgen, die aus Vorsichtsmaßnahme vor mangelnder Verfügbarkeit vorgezogen werden. Deshalb wird mit einem ersten Buchungshöhepunkt innerhalb kurzer Zeit zu rechnen sein. Nicht alle Interessenten werden allerdings sofort die Buchung umsetzen, viele werden auch den Markt beobachten und dann buchen, wenn sie sicher sein können, dass auch tatsächlich die Situation einen gesicherten Reiseantritt ermöglicht. Hier wird mindestens ein weiterer Nachfrageansturm zu verzeichnen sein.

Je später die Buchungsmöglichkeit besteht, desto größer wird das Bestreben sein, noch angemessene und passende Urlaubsvarianten zu ermöglichen.

Korrespondierend mit der Buchungsintensität wird die Platzierung der Buchung entsprechend die verfügbaren Kapazitäten im gleichen Maße reduzieren. Das wird sicherlich sehr kurzfristig am Markt sichtbar werden.

Je später eine Freigabe von Ferienimmobilien für die touristische Nutzung wieder erfolgt, wird die restliche Kapazität der Übernachtungen in 2020 entsprechend stark sinken.

Nach unseren Modellrechnungen, welche die verbleibenden Kapazitäten mit der Nachholung der aufgeschobenen Buchungen, den zusätzlichen Nachfragern (die abweichend von ihrem Reiseverhalten, alternative Urlaubsvarianten 2020 nicht wahrnehmen werden) und dem kurzfristigen Entscheidungszeitraum zusammenbringt, werden sich die insgesamt buchbaren Kapazitäten im Bereich Ferienhäuser und Ferienwohnungen innerhalb weniger Wochen mindestens halbieren.

Trifft eine plötzliche überproportionale Nachfrage auf ein definiertes Angebot, entwickelt sich daraus ein Preis, der dieses Ungleichgewicht wiederspiegelt. Die Preise entwickeln sich in dem Zeitpunkt der hohen Nachfrage entsprechend elastisch. Im Ferienimmobiliensegment, welches durch recht träge Preisanpassung geprägt ist, wird entsprechend der Nachfrage die Preisentwicklung nicht entsprechend Rechnung tragen. Wir haben hier dargestellt, wie sich die Preise aufgrund der schwankenden und stark fokussierten Nachfrage entwickeln müssten. Wenn die Preise für Übernachtungen nicht entsprechend angepasst werden, resultiert daraus ein Verlust aus am Markt erzielbaren Preisen und festgelegten Saisonpreisen. Hier empfehlen wir unbedingt, kurzfristig, am besten automatisiert auf die Nachfragesituation entsprechend zu reagieren.

Resultat und Handlungsempfehlungen: was sollten Sie ab jetzt beachten

Wie vorab dargestellt, kommen nach den von uns zugrunde liegenden Daten folgende Faktoren maßgeblich zusammen:

  • Ungewissheit über den Zeitpunkt der Buchungsmöglichkeit von innerdeutschen Urlauben führt zu einer Buchungszurückhaltung bis zu dem Zeitpunkt der verbindlichen Gewissheit über Reisemöglichkeiten
  • Reduzierung des Restpotentials an verfügbaren Zeiträumen in 2020 (je nach Szenario unterschiedlich stark) dies trifft aber insbesondere auch auf Saison- und Ferienzeiten zu
  • der weitgehende Urlaubsverzicht im ersten Halbjahr, verbunden mit generell bewegungseingeschränktem Verhalten führt zu einem erhöhten Bedarf an Ortswechsel und Erholungsatmosphäre
  • eingeschränkte Nutzbarkeit und Befürchtungen bei der Wahrnehmung von Urlaubsaktivitäten, die mit größerer Reisetätigkeit und gemeinsamer Unterbringung von vielen Mitreisenden verbunden ist
  • unklare Budgetsituation und Budgetvorausschau bei deutschen Urlaubern, die auch zu einem generellen Urlaubsverzicht führen können

Ferner kann nach jetziger Einschätzung nicht genau bestimmt werden, ob die touristische Unterbringung generell und durchgehend gestattet werden wird und ob alle Rahmenparameter, wie Ferienzeiten, wie geplant vorausgesetzt angenommen werden können.

Die Fakten stellen sich wie folgt dar:

  • 66 % der Urlaube wurden 2019 noch außerhalb von Deutschland ausgeführt, was in diesem Jahr signifikant geringer ausfallen dürfte und teilweise auf den innerdeutschen Markt umorientiert wird
  • die verbleibenden Buchungszeiträume für 2020 bewegen sich, je nach den vorgenannten Szenarien zwischen 145 und 245 Tage (davon Hochsaison 31 bis 91 Tage / Ferien-und Feiertage 44 bis 83 Tage), was unter Berücksichtigung der verminderten Urlaubsmöglichkeiten im ersten und zweiten Quartal 2020 einer Reduzierung auf 67 % bis 39 % entspricht
  • die Auswirkungen der wirtschaftlichen Beeinträchtigungen und resultierender Urlaubszurückhaltung lassen sich momentan noch nicht quantifizieren, dafür fehlt das Zahlenmaterial

Dennoch würden wir empfehlen, zunächst von einer deutlich höheren Nachfrage verbunden mit einem geringeren Angebot an Restkapazitäten 2020 auszugehen. Um bei Eintreffen dieses Buchungsverhaltens kein Ertragspotential zu verschenken, raten wir zu einer frühzeitigen Berücksichtigung der Prognosen und einer Einstellung der Rahmenparameter bei der Vermarktung der Ferienimmobilien. Reagieren Sie kurzfristig und gestalten Sie Auslastung- und Preissteuerung so, dass Buchungen umgesetzt werden.

Sobald von behördlicher Seite wieder eine mindestens mittelfristige Freigabe der Ferienimmobiliengestattet wird, wird das Buchungsverhalten sichtbar werden.

Wir empfehlen Ihnen konkret:

1. Passen Sie Ihre Preise bereits heute schon vorsorglich an.

Die Vermietungschance ist mit der Buchung abgeschlossen. Wenn die Buchung für die Marktsituation zu günstig erfolgt ist, ist das nicht mehr korrigierbar und ein möglicher Ertrag verloren. Wenn sich herausstellt, dass die Preise nicht erzielbar sind, kann kurzfristig der Preis jeweils angepasst werden. Betrachten Sie den Markt dazu genau! Hier können Sie Preise und Verfügbarkeiten auf den jeweiligen Portalen entsprechend beobachten.

Normalerweise ist diese Strategie nicht angesagt, da die Gesamtauslastung Ihrer Ferienimmobilie von kurz-, mittel- und langfristigen Buchungen bestimmt wird. In der aktuellen Situation, in der sich die Buchungszurückhaltung jedoch schlagartig ändern wird, kann man auf kurzfristige Buchungen setzen, so aber auch entsprechend schnell anpassen.

2. Berücksichtigen Sie insbesondere Ferienzeiträume und Feiertage / verlängerte Wochenenden.

Auch wenn die Verfügbarkeit von Urlaubstagen für Reisende insgesamt tatsächlich nicht konkret feststeht, ist zumindest rechtlich der Rahmen so gestaltet, dass die meisten noch den Urlaubsanspruch verwenden können. Ob das praktisch auch in der Menge so umsetzbar sein wird, wird sich herausstellen. Aber mindestens die Ferienzeiten werden insbesondere von Familien mit schulpflichtigem Hintergrund verstärkt nachgefragt werden und stehen, je nach Prognose jeweils nur noch in geringerem Maße (bezogen auf das Restjahr) zur Verfügung.
Wir planen dabei jeweils mit einem bundesdeutschen Ferien- und Feiertagskalender, welcher je nach Standort der Immobilie die Bundesländer mit den Ferienzeiten der jeweiligen Bundesländer stärker berücksichtigt, welche geographisch dichter gelegen sind. Wir können Ihnen je nach Standort Ihrer Ferienunterkunft gern diesen angepassten Kalender zur Verfügung stellen. Sprechen Sie uns gern dazu an.

3. Richten Sie eher längere Mindestaufenthaltsdauern ein.

Bei sprunghaftem Einsetzen des Buchungsverhaltens sind zunächst die Urlauber am ehesten an Buchungen interessiert, welche möglichst lange zusammenhängende Buchungen umsetzen wollen. Da macht es Sinn, zunächst die Buchungen umzusetzen, welche wochenweise erfolgen, damit möglichst wenige kurztagige Buchungslücken entstehen. Die Anpassung der Mindestbelegungsdauern sollte dann abhängig vom Buchungsverlauf erfolgen.

4. Richten Sie Ihre Stornierungsbedingungen so ein, dass Urlauber auch in unsicherem Marktumfeld gewillt sind, schon frühzeitig zu buchen.

Die aktuelle Situation ist geprägt von großen Unsicherheiten. Letztendlich wird für die Gäste immer ein Restrisiko bestehen bleiben, ob die Situation bis zur Unterbringung entsprechend bestehen bleibt. Auch wenn keine behördlichen Restriktionen hinsichtlich der touristischen Vermietung bestehen, können regionale Entwicklungen die Gäste verunsichern. Da wir davon ausgehen, dass kurzfristige Buchungen verstärkt wahrgenommen werden, sollten Sie den Gästen ermöglichen, beispielsweise bis 2 Wochen vor Anreise kostenfrei zu stornieren, vielleicht auch mit einem Mindestselbsteinbehalt. So geben Sie den Urlaubern ein gutes Argument, Ihre Unterkunft einer anderen Möglichkeit vorzuziehen.

5. Gewähren Sie zunächst keine Last-Minute-Rabatte

Bis das Buchungsverhalten nicht wieder auf langfristige Buchungen eingestellt ist, sollten Sie Last-Minute-Rabatte deaktivieren. Unter Umständen verschenken Sie in einem Markt der kurzfristigen Buchungen unnötige Erträge. Erst wenn erkennbar wird, wie der Markt reagiert, setzen Sie diese Mittel wieder ein.

6. Vermeiden Sie Umbuchungen, solange nicht fest steht, wie die Saisonentwicklung zu erwarten ist

Möchte oder darf der Gast nicht anreisen, ermöglichen Sie ihm entsprechend den Stornierungsregularien, die Reise zu stornieren. Bei Vornahme von Umbuchungen, bevor feststeht, wie sich der Buchungsverlauf am Markt entwickelt, riskieren Sie Umbuchungen auf einen Zeitraum, der entweder auch nicht verfügbar sein darf oder aufgrund der späteren Marktsituation zu nachfrageverbesserten Konditionen gebucht werden könnte. Der Gast ist trotzdem nicht verloren. Sprechen Sie mit ihm ab, wann Sie ihn für eine spätere Buchung erneut kontaktieren. Geben Sie ihm immer das Gefühl, dass Sie für eine spätere Buchung gern zur Verfügung stehen, aber unsichere Buchungen – auch in seinem Sinne – vermeiden möchten.

7. Passen Sie Ihre Reinigungspläne und Maßnahmen auf die geänderten Anforderungen der Gäste an

Die Sensibilisierung von Gästen hinsichtlich exakter Sauberkeit und Reinheit wird über den Höhepunkt der Corona-Pandemie weit hinausreichen. Es ist deshalb im Sinne der Gäste und der Inhaber, besondere Maßnahmen, über die normale Sauberkeit der Ferienunterkünfte hinaus, auch langfristig umzusetzen. Die Reinigungspläne sollten neben Sauberkeit insbesondere hinsichtlich der Hygiene erweitert werden. Das bedeutet: setzen Sie besondere Reinigungsaspekte in Bereichen um, in welchen direkter körperlicher Kontakt mit Gästen oder Lebensmitteln besteht. Dies betrifft insbesondere Küchenbereiche, Nass- und Waschbereiche, Schlafumgebungen. Verstärken oder führen Sie Desinfektionsmaßnahmen ein, dokumentieren Sie diese regelmäßig und berücksichtigen Sie hier auch Stellen, mit denen die Nutzer der Ferienunterkunft häufig in Berührung kommen (Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter, Fernbedienungen usw.). Waschen Sie Bettbezüge und Handtücher so heiß wie möglich.
Wenn Sie diese Maßnahmen strukturiert, nachvollziehbar und umfangreich durchführen, können Sie den Gästen auch im Vorwege davon, auch in den Inseraten, in Kenntnis setzen. Das bedeutet: Vertrauen und Sicherheit und eine entsprechend erhöhte Buchungsbereitschaft für Ihre Ferienimmobilie.

Favorent: ihr Partner bei der situationsbedingten Beratung und Betreuung für Auslastungs- und Ertragssteuerung ihrer Ferienimmobilie

Unsere Analysen und Marktbeobachtungen lassen wir fortlaufend in unsere Vermarktungsstrategien und Marketingaktivitäten einfließen.

Unser eigens entwickeltes, automatisiert arbeitendes Preiskalkulations-Werkzeug FavoPrice® ermöglicht selbst, Buchungsverläufe anhand der aktuellen Marktdatenlage und Buchungsaufkommen vorherzusagen und unmittelbar entsprechende Preisanpassungen und Belegungsvorschläge umzusetzen.

Wir erreichen so eine hohe Auslastung bei optimierten Preisen, so dass die Inhaber bestmöglich hinsichtlich Ertrag und Buchungserfolg profitieren.

Unser Reinigungskonzept FavoClean® setzt eine konsequent qualitätsorientierte, prozessgesteuerte Reinigungsdienstleistung mit den Anforderungen an häufige Gästewechsel um und wurde aus Anlass der Corona Epidemie um spezielle Arbeitsschritte hinsichtlich erweiterter Hygiene- und Desinfektionsanforderungen erweitert.

Wir können auch für Ihr(e) Objekt(e) passende Vermarktungs- und Dienstleistungskonzepte entwickeln, sprechen Sie uns gern an!

Favorent beschäftigt sich mit allen Aspekten rund um den Markt der Ferienhausvermietung. Wir berücksichtigen aktuelle und sich abzeichnende langfristige Entwicklungen und Tendenzen.

Ausgehend von unseren eigenen Datenerhebungen, als wichtiger direkter Datenpool, entwickeln wir Prognosen und abgeleitete Maßnahmen für die Steigerung von Vermietungserfolgen und Ertragsoptimierungen für die Inhaber.

Wir nutzen zudem noch externe Quellen, Nachrichten und Erhebungen, um jeweils umfassende, aktuelle Expertisen zu relevanten Themen zu erarbeiten. Unsere Kunden und Partner profitieren von dieser Marktbetrachtung.

Wir lassen die Ergebnisse jeweils regelmäßig in unsere Abläufe, Prozesse, Preisvorschläge und Empfehlungen zur Marktausrichtung einfließen.

Sie können direkt von diesen Expertisen profitieren. Lassen Sie sich von uns direkt mit aktuellen Neuigkeiten und Dossiers zum Thema Ferienhausvermietung versorgen.

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