Ferienwohnungen in der GmbH statt privat? Wann lohnt sich das?

In der Vermietung von privat werden die Mietgewinne voll persönlich versteuert – mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser liegt ab einem Jahreseinkommen von über 58.000 Euro im Spitzensteuersatz von 42 %.

In der GmbH werden Mietgewinne generell mit Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer von zusammen ca. 30 % besteuert. Die Steuerquote der GmbH liegt damit 12 Prozentpunkte unter dem Spitzensteuersatz.

Bei Favorent erwirtschaftet eine normale Immobilie einen Gewinn vor Steuern in Höhe von etwa 15.000 Euro jährlich. In der GmbH werden auf diesen Gewinn 1.800 Euro weniger Steuern fällig als im Privatvermögen (Besteuerung im Spitzensteuersatz vorausgesetzt): 30% Steuern in der GmbH sind 4.500 Euro, im Gegensatz zu 42% Einkommensteuer in Höhe von 6.300 Euro.

Die GmbH bringt jedoch auch Kosten in Höhe von wenigstens 1.000 Euro pro Jahr mit sich für Buchhaltung und Bilanzierung. Für nur eine Immobilie lohnt es also meist nicht, extra eine GmbH zu gründen. Bei größeren und ertragreicheren oder mehreren Immobilien sieht das schon anders aus. Oder wenn Vermieter schon eine GmbH besitzen, z.B. für ihre unternehmerischen Aktivitäten.

Bei der Besteuerung der Mietgewinne liegt die GmbH klar vorn. Wenn die Immobilie verkauft werden soll, ist jedoch der Privatinvestor im Vorteil. Denn: Veräußerungsgewinne sind grundsätzlich nach einer Haltefrist von zehn Jahren steuerfrei. 

In der GmbH müssen Veräußerungsgewinne durch den Verkauf von Immobilien voll versteuert werden – mit Gewerbe- und Körperschaftsteuer von zusammen 30 % – unabhängig davon, wie lange die Immobilie im Besitz der GmbH war.

Doch durch die sogenannte 6b Rücklage kann der Veräußerungsgewinn in die Bilanz gestellt und für die Neuanschaffung der nächsten Immobilie genutzt werden. Dadurch lässt sich die Besteuerung beliebig in die Zukunft verschieben – bis die letzte Immobilie verkauft, ohne dass absehbar eine nächste gekauft wird.

Für die Entscheidung, ob eine Ferienimmobilie im Privatvermögen oder besser in der GmbH aufgehoben ist, müssen also die Steuervorteile der GmbH auf die Mietgewinne mit dem Steuernachteil beim Verkauf aufgewogen werden. Das ist nicht ganz einfach: Während die Mietgewinne dank der Favorent Ertragsprognose relativ gut prognostizierbar sind, lässt sich die Wertsteigerung der Immobilie – und damit der künftige Verkaufsgewinn – nur schwer abschätzen.

Wenn wir also hier keine eindeutige Empfehlung aussprechen können, so wollen wir doch wenigstens Indizien aufzeigen. Eine Ferienimmobilie über eine GmbH zu kaufen und zu vermieten lohnt sich, je mehr der folgenden Kriterien erfüllt sind:

• es sind hohe Mietgewinne zu erwarten;
• der Erwerb weiterer Ferienimmobilien ist geplant;
• es möglich oder gar wahrscheinlich, dass die Immobilie schon vor der Haltefrist von 10 Jahren wieder verkauft wird und somit die Steuerbefreiung im Privatbesitz vielleicht nicht greift;
• es kann eine schon bestehende GmbH genutzt werden;
• bei einem Verkauf der Immobilie wird voraussichtlich eine neue Immobilie gekauft, sodass die 6b Rücklage genutzt werden kann;
• der unmittelbare Steuer- und Liquiditätsvorteil auf die Mietgewinne wird persönlich höher bewertet als ein künftiger Steuervorteil auf einen ungewissen Veräußerungsgewinn.

Die Entscheidung hängt ab von der persönlichen Situation und der langfristigen Immobilienstrategie. Nur wenn die Steuerberatung alle diese Informationen hat, kann sie die Optionen qualifiziert bewerten.

Nachtrag: Bei ‘gewöhnlichen’ Immobilien kann auch eine vermögensverwaltende GmbH sinnvoll sein. Bei dieser liegt die Steuerquote auf Mietgewinne nur bei rund 16 % (statt 30%). Die Vermietung von Ferienimmobilien liegt jedoch außerhalb der vermögensverwaltenden Tätigkeit, u.a. auch deshalb, weil nicht nur die Immobilie, sondern auch die Einrichtung vermietet wird.